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律师谈判功力为当事人争取到巨额补偿

来源:上海房产律师 时间:2020/1/14 8:31:46

【事实概要】

一个1994年就获得立项的私人投资项目,经过规划、批准、修改、批复……的反复折腾,历经十几年光阴,最后竟落得为某上市公司地产项目让了路而被拆迁的结局。

1994年,赵先生开始了他的18年投资苦旅。这一年,他和同乡刘先生获知当时的嘉定区正在对外招商,吸引商家前往投资。二人计划开办一座高规格的星级酒店。他们的计划得到了嘉定区的大力支持,该项目很快获得了立项。1994年12月,商贸大楼项目规划图获嘉定区建设局批准。按说,项目很快就可以开工了,但由于项目用地上有居民住宅,嘉定区没有兑现项目进场的基本条件,于是这个项目被无限期推迟。

1996年4月22日,赵先生、刘先生终于盼来嘉定区规划局发给的建筑执照。但该执照上面却要求他们只能盖六层商贸大楼的底层,理由是项目用地上方有35万伏高压电线,“待协调移线后续建”。赵先生高高兴兴地和刘先生开始施工建设,等了4年多的投资项目总算可以开工建设。同年,六层商贸大楼底层建成并投入使用。就在这座底层落成后,他们又开始不断敦促大楼上方高压线的移线问题,但迟迟得不到解决。一直到了2000年,高压线终于移位。可是,一纸命令要求他们拆掉已经投入使用三年的大楼底层,理由是“道路拓展改造”,因为该项目部分位于这条拓展改造道路的规划红线内。

赵先生、刘先生为了能够获得嘉定区对投资项目的继续支持,表现出积极配合的姿态,同意拆除,并在原项目用地上后退重建。不过令人感到奇怪的是,嘉定区上市给予赵、刘两人的赔付标准却是按照居民住宅标准执行的。2001年9月,已经签过房屋拆迁补偿协议的赵先生觉得自己损失太大,遂向嘉定区拆迁办递交申请,要求对已拆除大楼商业门面房给予合理补偿。此后,他多次信访、上访关部门及市级领导,始终未果。为了给项目筹集资金,赵先生先后卖掉了自己的两处商住一体的房子。

赵先生他们一边要求给予已经拆除的商贸大楼底层以合理补偿,一边仍旧在张罗项目的继续进行。

2003年1月29日,嘉定区发文,同意赵先生、刘先生新建综合楼。并将此项目纳入新年度开工项目计划内。同年6月,项目建设方案获得市规划局批准。赵先生他们再次开始筹集建设资金。然而就在短短的一周内,嘉定区发了两道截然不同的命令,原道路拓宽,市委市政府要求建成具有世纪景观的大道。因此,嘉定区试图要将赵先生、刘先生项目用地转给市交通控股公司。嘉定区的朝令夕改,让赵先生和刘先生有苦难言,再次受挫二人,先后给嘉定区、市政府相关领导写信,2007年,土地使用证终于获批。然而,交通控股公司还是一如既往地迟迟不肯动工建设。一直到2008年底,两人始终没有得到嘉定区管委会的正式答复,只得继续上访。然而,随后的上访行为却换来了嘉定区管委会邀请面谈——要他们交出项目用地。此后,嘉定区管委会软硬兼施,目的就是要他们交出项目用地。2010年1月26日,管委会表示可以按原已批准建设的六层楼按市价补偿。

2009年,嘉定区政府在上市公司的地产项目面前表现出高效率,赵先生和刘先生项目用地已经被某上市公司的一个地产项目取代。2011年2月25日,嘉定区拆迁办向赵先生、刘先生二人送达了盖有建设局公章的行政裁决申请书,声称如果“同意拆迁、配合协议签字,对土地上的附着物和房屋等可放宽补偿,如若不然,则不予认可也不补偿”。而先前拆迁办单方委托的评估事务所出具的评估报告,对赵先生项目用地仅评估每平方755元,而此时相邻类似地段的房价已高达6000元。

对事实绝望的二人决定约请律师维护自己的合法权益。

【办案过程】

认真研究案情后,赵先生的代理律师发现,导致18年的反反覆覆,任由当地政府一再朝令夕改的重要原因是赵、刘二人的心态问题,他们为了能够获得政府对投资项目的继续和持续地支持,一直在没有原则的退让。但是结果呢?不仅没有获得任何支持,反而只能是任由政府的继续地朝三暮四。

介入案件后,律师首先向拆迁人寄送律师函,坚定的表明在该项目中赵、刘两人始终是该地块的合法使用权人,应当享有其基本权益。因政府部门的不作为导致房屋始终未建成,所以当事人的可得利益应当享受到拆迁补偿,补偿款应当为预期可建成房屋的市场价减去现在的建安价。以及在补偿标准合理的基础上我方有和谐解决问题的诚意,并通过此告知相关单位,已有专业律师介入代理此案。

随即,对案件相关信息搜集及证据获取有极其重要意义的信息公开工作也展开了。2011年6月至7月期间,律师指导当事人用四纸《信息公开申请书》直击规划局、国土资源局、住房和城乡建设局、发展局四行政部门申请信息公开。一方面旨在申请公开涉案拆迁项目的相关重要文件,另一方面是对相关行政部门起到一定的“威慑”作用,为之后的谈判争取到更有分量的筹码。

介入此案件后,基于案件的本身的特殊性——已持续长达近20年时间,相关行政部门存在不少违法点。所以经验丰富的律师设计维权方案时,就料想到,此案件谈判是关键,谈判的筹码或许根本不需要复议、诉讼的方式即可获得。

身经百战的优秀律师果然具有专业敏感性,事实与本案承办律师基于经验作出的推断如出一辙。在律师函和信息公开申请书发出后,随即就争取到了多次谈判机会。律师将谈判的功力发挥得淋漓尽致,最终促成案件的完美解决——在2011年7月份取得了谈判的重大胜利,使当事人获得了巨额补偿。

【上海房产律师赵玉娟说法】

纵观本案的发展历程,我们一方面愤慨地方政府有关部门令人发指的行径,感叹赵先生悲惨的命运;另一方面也对赵先生近二十年的时间里不断地无原则地妥协退让感到震惊。为什么他总是在为政府的反反覆买单?在这个过程中,他怎么不诉诸与专业的律师的帮助和指导呢?

基于中国一直以来的官本位思想,绝大多数老百姓总是乖乖听话,不敢“挑战”政府机关的决策和行为。虽然随着我国社会主义市场经济的深入发展,作为建立于新公共服务理论基础之上的服务型政府理论在学术界已成为研究热点。许多学者呼吁我国建设服务型政府。然而,这些仅仅也只是停留在理论研究层面。单就中国目前的征地拆迁现状而言,就笔者的所见所闻,理论中理想化的地方政府在中国的现实中实属罕见。由于征地拆迁的暴利性,地方政府总是想方设法地要将自己的利益最大化,而视老百姓的疾苦于不顾。本案中,赵先生的悲痛遭遇也只是千千万万有过这样遭遇和正在这样境遇中的群体的一员。试想如果赵先生尽早诉诸于法律,依托律师的专业性去与政府的行政违法行为抗衡,争取本该属于自己的合法权益。相信今天的他绝对不是现在这个样子。如果我们每一个公民,在遇到自己的合法权益受到政府的侵害时,能行动起来,运用法律保护自己的利益。那么我们的依法执政就能真正意义上的落实在社会生活中。

从某种程度上说,中国的依法行政单就依法征地拆迁这块儿,依靠法律途径解决问题是最有效的手段和方法。希望有更多的拆迁户,面对问题可以求助于法律。

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