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房产律师团队案例:购买查封房屋案

来源:上海房产律师 时间:2020/1/14 8:19:58

案情简介:徐某在上海市有一套回迁房,还没取得产权证,但已经入住。该房屋是上海市某国有大型房地产开发公司开发的,徐某与该公司签订有回迁协议。范某通过房屋中介公司联系到徐某,在中介公司的参与下,徐某将其回迁房卖给范某,由中介公司转付房款。范某一次性支付购房款五十万,并入住了该房屋。因该房屋还不能办理过户手续,所以范某只能等待,但是某天法院将范某购买的房屋进行了查封。后来范某了解到,原来是徐某的 债权人李某将徐某起诉,称徐某欠其 130 万,徐某也承认欠款的事实,徐某的债权人在诉前采取财产保全,法院将范某所购房屋查封,目前范某不能办理过户手续。于是范某到上海市法院起诉徐某,要求确认对这套房屋有所有权。

法院判决:上海市法院经审理后判决驳回范某的起诉,认为范某无权主张确权。范某不服上诉至第二中级法院,终审法院维持原判。范某仍不服,另案起诉,起诉理由是确定范某与徐某之间的房屋买卖行为有效。针对另案起诉的请求,法院仍然驳回了范某的请求,范某上诉,二审法院又维持了原判。

上海房产律师赵玉娟点评:从诉讼的技巧上来说,此案范某起诉的角度及起诉理由有所欠考虑。首先范某以确权之诉起诉法院一般不会支持,因为我们国家被告不动产的公示登记制度,双方交易的房屋还没有办理产权证,从不动产登记的角度来说,该房屋所有权应该属于开发公司,如果确权,也应该确权给开发公司,因此范某的确权之诉不会得到法院的支持。本案的房屋实际上出售人徐某在出售之前对房屋买卖合同拥有的是债权,对开发商来说是债务,即交付房屋的义务,徐某转让给范某是实际上是权利,而不是房屋所有权,只有徐某取得产权证,徐某才能对该房屋取得全部权利,然后徐某才能将房屋产权转移到范某名下。徐某第二次起诉要求确认买卖行为合法的意义也不大,因为该房屋买卖本身就是合法的,徐某有权转让自己的债权,而不需法律再次确认,而且第二次的起诉理由受法院第一个起诉理由的影响,判决结果不利也是意料之中的。此案正确的做法是范某应起诉徐某及中介公司,要求解除合同,返还房款及赔偿损失,估计范某也有这方面的考虑,只是因为不想退房,想要房子所以才以其它的理由起诉。

另外,本案法院的查封有些问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 的规定,如果第三人已经支付全部价款并实际占有,虽然没有办理过户登记手续,但第三人对此没有过错的,如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因,应当认定其已经取得该财产的所有权,应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结,以公平保护第三人的合法权益。本案当中范某没有任何过错,因此法院应解除对该房屋的查封。

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