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上海房产律师:买小产权房注意事项

来源:上海房产律师 时间:2020/11/6 14:47:27

买小产权房注意事项:

1、看开发主体是否合法实施城中村土地开发的主体可以是村民,还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体,也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

2、看是否取得了国有土地使用证按照有关规定,城中村的开发用地,必须由市土地整理储备中心征为国有土地,实现土地性质的转变,再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用,并由市国土房产局核发国有土地使用证。

3、看是否符合城市规划城中村改造项目,必须符合城市总体规划,只有符合城市整体规划,购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。

4、看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定,进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

5、看有没有商品房销(预)售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定,经市国土房产局审核,各项条件符合有关法律法规的规定,取得商品房销(预)售许可证后,才能向社会销售。

小产权房常见的有二种:

第一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有,连外村农民都不能够买;

第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。此类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。没有合法有效的产权证。小产权房的产权不完整,在小产权房买卖和转让的过程中易出现一系列问题和纠纷。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

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